Brexit bromsar byggandet
14/10/2016 | Av MIKAEL BJÖRK
Britternas brexitbeslut har skakat om fastighetsmarknaden i London, som var svajig redan före folkomröstningen.
“Det där bygget läggs i malpÃ¥se, det där gÃ¥r sakta och det där blir nog inte av”, säger fastighetsinvesteraren Linus Forsberg och pekar ut över London city.
Utsikten är strÃ¥lande frÃ¥n toppen av “The Gherkin” eller gurkan, landmärket som stjärnarkitekten Norman Foster ritade och Skanska byggde 2002″“2004.
“Här är hjärtat av finansindustrin i London city”, säger Linus Forsberg, partner pÃ¥ Londonbaserade Trinova.
Han pekar på många lyftkranar och halvfärdiga byggen runt om.
“De har svÃ¥rt att fÃ¥ hyresgäster. Alla har accepterat att hyrorna har toppat. I bästa fall fÃ¥r vi tvÃ¥ Ã¥r av osäkerhet efter att artikel 50 utlöses.”
Och i värsta fall?
“Det är det nog ingen som vet.”
Linus Forsberg säger att försäkringsbranschen var pressad redan före folkomröstningen och har flyttat arbetsplatser till städer med lägre hyror. Deras möjlighet att operera efter brexit är säker. Banksektorn ser inte heller bra ut med nollräntor och de strängare krav som regelverket Basel III för med sig.
“Priserna i London toppade sommaren 2015 och vände sedan nedÃ¥t. NedÃ¥ttrenden saktade av i februari 2016, eftersom fÃ¥ affärer gjordes. Alla räknade med att stannasidan skulle vinna.”
Lämnasidans vinst chockade marknaden.
“Direkt efter folkomröstningen blev det panik runt öppna fastighetsfonder. De hade en illusion av likviditet, men fastigheter är inte aktier. Alla de stora bolagen stängde sina fastighetsfonder och skrev ned värdet innan de öppnade igen. En del använder brexit som ursäkt för dÃ¥liga beslut som har tagits.”
Det gjorde att prisraset, som hade hejdats mÃ¥naderna före folkomröstningen, “superaccelererade”, enligt Linus Forsberg.
“Det är mycket till salu och mycket som inte säljs.”
Han berättar om två förhandlingar, där säljaren har tvingats sänka sitt bud med en fjärdedel utan att ha hittat någon köpare.
Den låga pundkursen gör att är främst är utländska köpare på marknaden.
“Det lockar investerare frÃ¥n Mellanöstern, Fjärran östern ““ och frÃ¥n Tyskland, där man har nollränta. Man fÃ¥r 7″“8 procents avkastning, vilket är acceptabelt för den risken.”
Nedgången drabbar främst trendiga områden utanför city, tror Linus Forsberg.
“Staden gÃ¥r tillbaka mot kärnlägen och randlägen drabbas. It-sektorn, som har tagit en betydande del av de nya hyreskontrakt som har skrivits under de senaste tre Ã¥ren, ser misstänkt överhettad ut.”
Prisnivån är intressant för Trinova.
“Vi ser möjligheter. Vi är inte benägna att ta risk utan att göra defensiva köp. Vi har köpt för 100 miljoner pund, knappt 1,1 miljarder kronor, i Ã¥r till bra priser, bÃ¥de i London och större regionala städer.”
Linus Forsberg säger att Trinova bara köper fastigheter med starka hyresgäster och kontrakt som går in i nästa uppgång.
“Det är rimligt att anta att det blir Ã¥terhämtning om fem till sex Ã¥r.”
Trinova samtalar också om att bygga bostäder.
“London behöver 50.000 nya bostäder per Ã¥r. Det är ett överutbud i de högre segmenten, där priserna har gÃ¥tt ned med 20″“40 procent sedan toppen 2014. Men det är normala lägenheter som behövs.”
Linus Forsberg säger att Storbritannien behöver en mer professionell hyresmarknad.
“De flesta lägenheter, kanske 90 procent, ägs av personer som hyr ut en eller tvÃ¥ lägenheter.”
Han räknar med att London blir kvar som finanscentrum, även om banksektorn är under enorm press.
“En del här kanske flyttar hem till Tyskland, Frankrike, Belgien eller Sverige, men de flesta vill vara kvar. Den absoluta majoriteten vill inte flytta till Frankfurt. Paris funkar inte med den höga skatten.”
Han anser också att utträdet kan vara bra för britterna på längre sikt.
“De tar kontroll över sina beslut, även om det är kortfristigt jobbigt. Bryssel är en dysfunktionell byrÃ¥kratisk enhet som bara folk i Bryssel gillar. Det finns en misstro även i Frankrike och Tyskland mot EU. Det här tvingar fram en debatt.”
CG Pettersson, vd för fastighetsbolaget Redab, ser klara effekter av brexitbeslutet.
“Det är färre affärer än tidigare, och de stora affärerna rör sig lÃ¥ngsammare.”
Han håller med Linus Forsberg om att de flesta köparna kommer från utlandet.
“Större kommersiella fastigheter är alltid valutadrivna. Eftersom det är stor rabatt i pundet tickar affärerna pÃ¥.”
CG Pettersson har undvikit de dyraste lägena sedan han kom till London 1987.
“Jag ser city som en riskmarknad eftersom det bara är en sorts verksamhet där. Drabbas den finns ingen som kan fylla lokalerna. “
Han tror mer på randområdena runt city.
“Prisskillnaden är inte logisk med tanke pÃ¥ att miljoner människor passerar varje dag för att ta sig till city.”
Han säger att utbudet för dyrare lägenheter har minskat rejält på grund av höjd stämpelskatt och brexitoro.
“Finansminister Philip Hammond sa förra veckan att BNP kan bromsa med 4 procent pÃ¥ grund av brexit. Folk frÃ¥gar sig ocksÃ¥ om de klarar att köpa en lägenhet för en halv miljon pund.”
Vad får man för det?
“En tvÃ¥rummare pÃ¥ 80″“110 kvadrat med 45″“50 minuter till Liverpool station eller London station.”
CG Pettersson köpte ett litet hus vid en sidogata till Sloane Square i stadsdelen Chelsea för motsvarande 3,3 miljoner kronor 1993. Nu är det värt över 40 Mkr.
“Det är konstigt när man tjänar mer pengar pÃ¥ att ligga och sova än pÃ¥ att arbeta.”
Gerard Versteegh, ägare av och ordförande för fastighetsbolaget CEG, också med kontor nära Sloane Square, är fortsatt avvaktande.
“Vi fattar bara investeringsbeslut om det är tillräckligt billigt för att kompensera för den politiska situationen”, säger han.